Best Practice: Schnell-Check eines Quartalsberichts

Wer einen REIT analysieren möchte, sollte sich im Quartalsbericht auf die wichtigsten Kennzahlen konzentrieren. Ein schneller Überblick hilft, die finanzielle Stabilität und Ertragskraft eines REITs zu bewerten. Hier sind die wichtigsten Punkte, die man prüfen sollte:

1. Funds from Operations (FFO) – Ist der FFO stabil oder steigend? Da REITs hohe Abschreibungen haben, ist der FFO aussagekräftiger als der Nettoertrag.

2. Adjusted Funds from Operations (AFFO) – Übersteigt der AFFO die Dividendenzahlungen? Falls nicht, könnte der REIT seine Dividenden aus Schulden oder Verkäufen finanzieren, was langfristig problematisch ist.

3. Dividendenausschüttung (Payout Ratio) – Liegt die Ausschüttungsquote unter 90 % des AFFO? Eine zu hohe Payout Ratio kann darauf hindeuten, dass die Dividenden nicht nachhaltig sind.

4. Debt-to-Equity Ratio (Verschuldungsgrad) – Ist die Verschuldung moderat? Ein hoher Fremdkapitalanteil kann das Unternehmen anfällig für Zinserhöhungen machen.

5. Net Asset Value (NAV) – Liegt der Aktienkurs unter dem NAV? Ein REIT sollte idealerweise nahe oder unter seinem NAV bewertet sein, es sei denn, es gibt besondere Wachstumsfaktoren.

6. Immobilienportfolio – Welche Arten von Immobilien besitzt der REIT? Eine breite Diversifikation in stabilen Märkten senkt das Risiko.

7. Interest Coverage Ratio (Zinsdeckungsquote) – Wie gut kann der REIT seine Zinsverpflichtungen bedienen? Ein Wert unter 2 kann auf finanzielle Schwierigkeiten hinweisen.

8. Leerstandsquote und Mietverträge – Wie hoch ist die Auslastung der Immobilien? Langfristige Mietverträge und geringe Leerstände sind ein Zeichen für stabile Einnahmen.

Wenn diese Punkte überwiegend positiv ausfallen, spricht das für einen soliden REIT. Falls mehrere Warnsignale auftreten, sollte man genauer hinschauen oder den REIT mit anderen vergleichen.

Grundlagen: Was macht einen REIT aus?

Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist eine Gesellschaft, die in Immobilien investiert und durch Mieteinnahmen, Verkäufe oder die Finanzierung von Immobilien Gewinne erzielt. REITs haben steuerliche Vorteile, wenn sie bestimmte Bedingungen erfüllen:

• Mindestens 75 % der Einnahmen müssen aus Immobiliengeschäften stammen.

• Mindestens 90 % des steuerpflichtigen Gewinns muss als Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet werden.

• REITs dürfen keine aktiven Bau- oder Entwicklungsprojekte betreiben.

Arten von REITs

• Equity REITs – Investieren direkt in Immobilien und erzielen Einnahmen durch Mieten und Wertsteigerung.

• Mortgage REITs (mREITs) – Finanzieren Immobilien durch Hypotheken und verdienen an den Zinsdifferenzen.

• Hybrid REITs – Eine Mischung aus Equity- und Mortgage-REITs.

Funds from Operations (FFO) und seine Bedeutung

Was ist der FFO?

Der Funds from Operations (FFO) ist eine zentrale Kennzahl zur Bewertung der Ertragskraft eines REITs. Er berechnet sich aus dem Nettogewinn, wobei Abschreibungen und Gewinne aus Immobilienverkäufen korrigiert werden:

FFO = Nettoertrag + Abschreibungen – Gewinne aus Immobilienverkäufen

Da Immobilien langfristige Vermögenswerte sind, verzerren hohe Abschreibungen den bilanziellen Gewinn. Der FFO gibt daher ein realistischeres Bild der Ertragskraft eines REITs.

Beispiel für einen gesunden FFO

Ein REIT erzielt einen Nettoertrag von 50 Millionen Euro, hat Abschreibungen von 20 Millionen Euro und verzeichnet einen Verkaufsgewinn von 5 Millionen Euro. Der bereinigte FFO beträgt:

FFO = 50 Mio. + 20 Mio. – 5 Mio. = 65 Millionen Euro

Adjusted Funds from Operations (AFFO) und Ausschüttungsquote

Was ist der AFFO?

Der Adjusted Funds from Operations (AFFO) geht über den FFO hinaus und berücksichtigt notwendige Instandhaltungskosten sowie wiederkehrende Betriebsausgaben:

AFFO = FFO – Instandhaltungskosten – andere wiederkehrende Kapitalausgaben

Ein hoher und stabiler AFFO zeigt, dass der REIT nachhaltig wirtschaftet und seine Dividenden aus dem laufenden Cashflow finanzieren kann.

Payout Ratio (Ausschüttungsquote)

Die Ausschüttungsquote (Payout Ratio) zeigt, wie viel des AFFO für Dividenden verwendet wird:

Payout Ratio = Dividende pro Aktie / AFFO pro Aktie

Eine Payout Ratio von 80–90 % ist ideal. Liegt die Quote über 100 %, finanziert der REIT die Dividenden möglicherweise aus Fremdkapital – ein Warnsignal.

Net Asset Value (NAV) und Aktienkurs

Was ist der NAV?

Der Net Asset Value (NAV) gibt den Wert der Immobilien des REITs nach Abzug der Schulden an. Er wird berechnet als:

NAV pro Aktie = (Gesamtvermögen – Schulden) / Anzahl der Aktien

Bedeutung des NAV für die Aktienbewertung

• Liegt der Aktienkurs unter dem NAV, kann der REIT unterbewertet sein.

• Liegt der Aktienkurs über dem NAV, könnte dies auf Wachstumserwartungen oder eine starke Marktposition hindeuten.

Ein stabiler oder steigender NAV zeigt, dass der REIT seine Immobilienwerte erhält oder steigert.

Bekannte Real Estate Investment Trusts (REITs)

Hier sind einige der bekanntesten REITs mit unterschiedlichen Schwerpunkten:

• Realty Income (O) – Bekannt für monatliche Dividenden und Investitionen in Einzelhandelsimmobilien.

• Simon Property Group (SPG) – Einer der größten Betreiber von Einkaufszentren weltweit.

• Equinix (EQIX) – Spezialisiert auf Rechenzentren, profitiert von der Digitalisierung.

• Public Storage (PSA) – Marktführer im Bereich Self-Storage-Immobilien.

• Prologis (PLD) – Globaler Marktführer im Bereich Logistik- und Lagerimmobilien.

• VICI Properties (VICI) – Investiert in Casino- und Freizeitimmobilien.

• AvalonBay Communities (AVB) – Fokussiert auf Wohnimmobilien in urbanen Märkten.

• American Tower (AMT) – Betreiber von Mobilfunkmasten, profitiert vom 5G-Ausbau.

Fazit: Wie bewertet man einen REIT?

Die Bewertung eines REITs erfordert eine Kombination aus Finanzkennzahlen und Marktanalysen:

• FFO und AFFO analysieren, um die Ertragskraft zu prüfen.

• NAV und Aktienkurs vergleichen, um Unter- oder Überbewertungen zu erkennen.

• Dividendenrendite und Payout Ratio überprüfen, um die Nachhaltigkeit der Ausschüttungen zu bewerten.

• Verschuldung und Zinsdeckung prüfen, um finanzielle Stabilität zu gewährleisten.

• Immobilienportfolio und Marktfaktoren berücksichtigen, um langfristige Wachstumsaussichten einzuschätzen.

Wer diese Faktoren beachtet, kann fundierte Entscheidungen treffen und langfristig von stabilen Dividenden und Wertsteigerungen profitieren.